Fondos de investimento inmobiliario: que son e como investir neles

A través dos fondos de investimento inmobiliario, os aforradores participan na compra de bens inmobles e obteñen beneficios derivados do seu arrendamento

O ladrillo está máis vivo que nunca. Cada vez son máis as persoas que apostan polos bens inmobles para multiplicar o seu patrimonio, como se pode comprobar na irrupción dos fondos de investimento inmobiliario e o auge de plataformas como Airbnb, que permiten aos propietarios dunha vivenda sacar rendibilidade dela alugándoa a particulares.

Os datos non deixan lugar a dúbidas. No 2022, a inversión inmobiliaria en España superou os 15,4 mil millóns de euros e marcou un novo récord, como detalla este informe de BNP Paribas. Unha cifra que se traduce nun crecemento do 35% respecto ao ano anterior. Pero, a que se debe esta popularidade?

Os bens inmobles, todos aqueles que non se poden transportar dado que teñen unha localización fixa, son considerados un dos activos máis seguros. Mentres que o prezo das accións sobe e baixa de maneira constante, é moi improbable que unha vivenda ou un local se devalúe co paso do tempo, a menos que se atope situado nunha zona que perda o seu atractivo.

Ademais, cando se poñen en aluguer a familias ou empresas, supoñen unha fonte de ingresos regular e segura. Cada mes, o arrendador recibirá a cantidade acordada no contrato por ambas as partes. E esta renda fixa supón unha garantía de tranquilidade moi valiosa para o propietario, xa que os seus beneficios non estarán á merced das fluctuacións do mercado.

Non obstante, para poder alugar un espazo é imprescindible posuílo. E non todas as persoas gozan da capacidade económica para adquirir un local ou unha casa. Por este motivo, han surgido vehículos como os fondos de investimento inmobiliario.

Que son os fondos de investimento inmobiliario?

Os fondos de investimento inmobiliario poñen todas as vantaxes deste sector ao alcance dos aforradores con menos poder adquisitivo que non se poden permitir mercar un inmoble.

Esta clase de fondos operan como un fondo de investimento convencional, pero introducen unha diferenza radical. En lugar de inxectar o capital en compañías ou en títulos de débeda pública, aglutinan as participacións dos inversores para adquirir locais, apartamentos ou edificios, co fin de obter ganzancias derivadas do seu arrendamento a terceiros, xa sexa a persoas ou a organizacións.

Todas as ganancias que se producen con estes activos inmobles son repartidas entre os participantes do fondo de forma proporcional, en función da cantidade orixinal que invistiron. Deste xeito, calquera persoa pode ganar diñeiro no sector inmobiliario sen necesidade de realizar un gran desembolso inicial.

Sin embargo, os fondos de investimento inmobiliario non son a opción máis recomendable para os aforradores cuxas estratexias de investimento priorizan a obtención de ganancias de maneira rápida. Xeralmente, estes mecanismos traballan a longo prazo, xa que poden transcorrer moitos meses ou anos ata que por fin se logra amortizar o investimento inicial.

Estes son coñecidos como os fondos directos. Pero hai outro tipo de fondos de investimento inmobiliario: os indirectos. Aqueles que, en vez de adquirir inmobles para alugalos, dirixen a súa investimento a compañías pertencentes ao sector inmobiliario, como é o caso das axencias inmobiliarias ou as SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Investimento Inmobiliario), dedicadas a comprar e rehabilitar espazos para alugalos no futuro.

Cando se trata de fondos de investimento inmobiliario indirectos, non se inviste directamente no ben inmoble, senón na organización a cargo da súa xestión, que cotiza na Bolsa. Esta alternativa presenta un nivel de risco menor, xa que non se aposta tan só por un único edificio.

Vantaxes e desvantaxes destes fondos

Son os fondos de investimento inmobiliario unha opción boa ou mala? Non hai unha única resposta: todo depende do perfil e as necesidades de cada inversor. Pero si existen unha serie de beneficios e inconvenientes que poden inclinar a balanza cara a un extremo ou outro.

Comencemos polas vantaxes. Esta clase de fondos abriron as portas do mercado inmobiliario a todo tipo de actores, que poden adquirir un pequeno porcentaxe dos inmobles ou investir nas axencias inmobiliarias. No pasado, os inversores máis modestos non se podían permitir participar neste sector.

Asimismo, non ata os aforradores a un espazo en concreto: é posible retirar a investimento en calquera momento que se desexe. En cambio, os propietarios terían que vender o inmoble se queren dar prioridade a outros activos, un proceso máis longo e complexo.

Por outra parte, non se ten que preocupar de se o arrendatario abona a tempo as cotas, xa que isto corresponde á axencia, quen se fai cargo do risco de impago. E, por último, é un mecanismo moi útil para diversificar a carteira de investimento, xa que se pode participar en diferentes fondos de investimento inmobiliario, así como complementalos con outros produtos.

Pero non é todo ouro o que reluce. Que hai das desvantaxes? Para empezar, aínda que vender as participacións é máis sinxelo que vender unha casa, hai épocas en que non sempre hai compradores dispostos a adquirilas, polo que podería haber maior risco de liquidez, impedindo aos inversores reembolsar o diñeiro.

Ademais, este xogo é só para xogadores pacientes e visión de futuro, xa que poden pasar varios anos ou incluso décadas ata que comezan a chegar as ganancias. Por esta razón, non sempre é un mecanismo aconsellable para as persoas que non disfrutan dun colchón económico e que, por conseguinte, poidan necesitar dispoñer de liquidez con urxencia.

Outros puntos importantes sobre os fondos de investimento inmobiliario

En moitas ocasións, os aforradores optan por contratar estes produtos mediante as entidades bancarias, que os ofertan entre a súa carta de servizos. Isto aumenta levemente as comisións a pagar, pero tamén simplifica o proceso, xa que non todo o mundo ten os coñecementos e a preparación para actuar sen intermediarios. Aínda que é certo que se pode acudir directamente á sociedade xestora do fondo, é máis difícil acceder a elas, e estas non sempre ofrecen os seus produtos aos clientes finais.

Ao mesmo tempo, é importante botar unha ollada á lexislación. A normativa establece que polo menos o 70 % da investimento do fondo ten que destinarse a inmobles finalizados, en fase de construción ou sobre plano, así como a concesións administrativos ou a dereitos sobre bens inmobles.

A lei tamén fai un nivel de liquidez superior ao 10 % e determina que ningún inmoble pode representar máis do 35 % do patrimonio total no momento de adquisición. E, por último, advirte que non se poden explotar os bens para outras actividades distintas ao arrendamento.

No que respecta á tributación das ganancias, a mecánica dos fondos de investimento inmobiliario é idéntica á do resto de fondos. Unha vez se reembolsan as ganancias, estas se tributan segundo os tramos establecidos polas autoridades: ata 6.000 € (un 19 %), de 6.000 € a 50.000 € (un 21 %) e a partir de 50.000 € (un 23 %).

Unhas ganancias que, como vimos anteriormente, poden tardar anos en florecer. Pero que, ao mesmo tempo, poden ser moi xenerosas, como pon de manifesto o imparable crecemento do sector.