¿Cuántos pisos necesito para vivir de las rentas?
La idea de poder vivir de las rentas se ha convertido en uno de los principales objetivos de los inversores inmobiliarios. Esto se debe a que ofrece la posibilidad de generar ingresos pasivos y disfrutar de una mayor libertad financiera, siempre y cuando se tenga en mente evitar el peor error al invertir en inmuebles.
Sin embargo, alcanzar este objetivo no es tan sencillo como limitarse a adquirir un par de propiedades. ¿Cuántos pisos necesita un inversor para poder alcanzar beneficios que le permitan vivir de las rentas? Para poder dar respuesta a esta pregunta, es esencial poder entender varios factores que afectan directamente a la rentabilidad de estas inversiones.
¿Qué significa vivir de las rentas?
Esta es la primera pregunta que, como inversores, se debe tener clara. Cuando se habla de vivir de las rentas de los inmuebles, este se vincula directamente a generar ingresos pasivos suficientes para poder cubrir los gastos de vida sin necesidad de depender de un trabajo tradicional.
Dentro del contexto inmobiliario, esto significa que los ingresos que se generan por el alquiler de propiedades permiten mantener un estilo de vida cómodo, una estabilidad financiera que permita cubrir necesidades como la hipoteca (en caso de que la haya), los gastos corrientes e incluso generar un colchón para los imprevistos.
Los beneficios de esta estrategia son múltiples. Mientras que por un lado consigues generar una fuente estable de ingresos, por el otro las propiedades tienen el potencial de aumentar su valor con el tiempo, generando de este modo ingresos a largo plazo. Con este tipo de inversión dispones de más tiempo libre al tiempo que se presenta la acumulación de patrimonio mientras tus propiedades aumentan de valor.
Factores que determinan cuántos pisos necesitas para vivir de las rentas
Para saber cuántos pisos se necesitan realmente para vivir de las rentas, hay que tener en cuenta varios factores: desde cuánto esperas ganar hasta tener en mente los gastos operativos de cada propiedad al tiempo que evalúas la rentabilidad neta que obtienes de cada una. Estos factores se dividen del siguiente modo:
Ingresos mensuales necesarios
El primer paso a realizar es calcular cuántos ingresos mensuales se necesitan para poder cubrir los gastos del inmueble. Esto variará dependiendo de la persona, la ubicación en la que se encuentra el piso así como estilo de vida y otro tipo de costes personales (deudas, objetivos financieros…).
En promedio, se podrían llegar a necesitar de 2000 a 5000 euros mensuales para, de este modo, cubrir gastos como vivienda, alimentación, seguros, transportes y ocio. Este número puede llegar a ser más alto en caso de que el estilo de vida del inversor sea rodeado de lujos o si se reside en una ciudad con mucho coste.
Una vez se tienen estos datos en cuenta y está clara la idea de las necesidades económicas, llega el momento de empezar a calcular cuántos pisos se necesitan para poder cubrir los ingresos con los alquileres.
Rentabilidad media de una propiedad en alquiler
Debemos tener en cuenta que la rentabilidad de una propiedad en alquiler es uno de los indicadores más importantes a la hora de saber cuántos pisos se necesitan para vivir de rentas. La rentabilidad suele medirse como un porcentaje anual, el cual se calcula dividiendo los ingresos entre el coste total de la propiedad.
Sin embargo, para tener este dato con exactitud, lo más importante es la rentabilidad neta, la cual toma en cuenta todos los gastos asociados a la propiedad. Estos gastos incluyen los impuestos, seguros, mantenimiento, tasas municipales así como posibles periodos vacíos.
Gastos asociados al alquiler de propiedades
Para poder calcular correctamente la rentabilidad neta, resulta fundamental considerar todos los gastos adicionales. Entre ellos, se destacan los siguientes:
- Mantenimiento - Todas las propiedades necesitan mantenimiento regular para poder conservarse en buen estado. Con esto se incluyen las reparaciones pequeñas, renovaciones periódicas así como emergencias inesperadas.
- Impuestos - Hay que pagar impuestos sobre las rentas obtenidas de los alquileres, además de los impuestos relacionados con la propiedad (el IBI, las tasas municipales, entre otros).
- Vacantes - Siempre existe el riesgo de que la propiedad no esté alquilada durante periodos, viéndose afectados tus ingresos así como beneficios.
- Comisiones - En caso de que trabajes con una agencia que te gestione el alquiler de la propiedad, debes tener en cuenta que esta te cobrará una comisión, lo que también afectará a tu rentabilidad neta.
Con estos elementos en mente, podrás hacer un cálculo mucho más preciso de cuántos pisos podrás necesitas para poder alcanzar la libertad financiera así como un equilibrio económico favorable.
Estrategias para maximizar los ingresos de alquiler
Una vez están definidos todos los gastos e ingresos básicos, existen estrategias que se pueden aplicar para poder maximizar los ingresos de alquiler. De hecho, estos permitirán reducir el número de propiedades necesarias para poder vivir del alquiler. Las estrategias más efectivas son las siguientes:
Inversión en zonas con alta demanda
El lugar en el que se invierte se convierte en uno de los factores más determinantes en la rentabilidad de una propiedad. Las zonas de alta demanda de alquiler, como pueden ser los centros urbanos o las áreas cercanas a universidades o centros de negocios, tienen tendencia a ofrecer mejores retornos, aunque también pueden suponer un importante gasto. Sin embargo, también resultan favorables al no solo contar con un mercado más activo, sino también mantener precios de alquiler más elevados así como tiempos de vacancia más cortos.
Una buena estrategia es la de realizar una investigación de los mercados locales y, con esto, anticipar el crecimiento en ciertas áreas. Comprar en barrios en desarrollo o cerca de infraestructuras futuras (como nuevos centros comerciales o líneas de transporte público) puede llegar a aumentar tanto el precio de los alquileres como el valor del inmueble a largo plazo.
Optimización fiscal
La optimización fiscal es otra de las estrategias más efectivas para maximizar tus ingresos de alquiler. Existen deducciones fiscales que están relacionadas con los alquileres que pueden ayudarte a reducir la carga impositiva, teniendo como ejemplo la deducción de gastos de mantenimiento o mejoras, seguros e incluso intereses de hipotecas. Un buen asesoramiento fiscal resulta crucial para poder aprovechar todas las ventajas que estén disponibles.
En Inversa somos conscientes de la gran importancia que tiene optimizar las inversiones para poder maximizar la rentabilidad. Por ello, a través de nuestro modelo de inversión, ofrecemos opciones como el crowdlending con la que puedes diversificar tu cartera de inversiones sin necesidad de gestionar propiedades físicas así como generar ingresos pasivos con proyectos sólidos y sostenibles.
Riesgos y desafíos al vivir de las rentas
Invertir en propiedades para poder vivir de las rentas tiene numerosos beneficios, aunque también implica riesgos y desafíos que los inversores deben conocer así como gestionar. A continuación, repasamos algunos de los riesgos y desafíos más comunes:
Vacantes y morosidad
Uno de los mayores riesgos a la hora de alquilar propiedades es la vacancia, esos periodos en los que las viviendas no están alquiladas. Debemos tener en cuenta que estos espacios de tiempo afectan directamente a los ingresos mensuales, por lo que resulta esencial tener un fondo de emergencia que cubra estos meses.
No se puede perder tampoco de vista el riesgo de morosidad con esos inquilinos que no pagan, ya que esto puede suponer un problema. Realizar un buen proceso de selección de inquilinos y contar con seguros de impago puede ayudar a mitigar los riesgos.
Mantenimiento de las propiedades
Las propiedades requieren de un mantenimiento continuo, tanto para poder mantener su valor como para poder cumplir con las normativas locales. Se trata de un coste que no siempre se ve con los cálculos iniciales, pero que puede llegar a afectar significativamente a la rentabilidad a largo plazo. De hecho, no se puede olvidar que el mantenimiento de las propiedades implica una dedicación de tiempo que muchos inversores no quieren asumir.
En Inversa no perdemos de vista estos desafíos, por lo que ofrecemos soluciones de inversión en activos sin la necesidad de lidiar con estos problemas operativos. Nuestras opciones de crowdlending permiten a todos los inversores generar rendimiento con menos complicaciones, brindando acceso a proyectos cuidadosamente seleccionados que ofrecen una rentabilidad atractiva sin la necesidad de gestionar propiedades directamente.
En resumen, ¿es posible vivir de las rentas?
Vivir de las rentas es posible, a pesar de que requiere de una planificación meticulosa, una estrategia bien definida así como una gestión activa de los riesgos. El número de pisos necesarios para poder vivir de la renta dependerá, como bien hemos definido anteriormente, de la situación financiera personal, los ingresos que esperas generar así como la rentabilidad de cada propiedad.
Para muchos inversores, combinar la inversión inmobiliaria con otras formas de generación de ingresos pasivos, como el crowdlending ofrecido por Inversa, puede ser la clave para poder lograr la libertad financiera. Todo esto sin depender exclusivamente de la gestión de las propiedades físicas.
