Cantos pisos necesito para vivir das rendas?

A idea de poder vivir das rendas converteuse nun dos principais obxectivos dos investidores inmobiliarios. Isto débese a que ofrece a posibilidade de xerar ingresos pasivos e gozar dunha maior liberdade financeira, sempre que se teña en conta como evitar o peor erro ao investir en inmobles.

Con todo, acadar este obxectivo non é tan sinxelo como limitarse a adquirir un par de propiedades. Cántos pisos necesita un investidor para poder acadar beneficios que lle permitan vivir das rendas? Para poder responder a esta pregunta, é esencial entender varios factores que afectan directamente á rendibilidade destas inversións.

Que significa vivir das rendas?

Esta é a primeira pregunta que, como investidores, se debe ter clara. Cando se fala de vivir das rendas dos inmobles, isto vincúlase directamente a xerar ingresos pasivos suficientes para cubrir os gastos de vida sen necesidade de depender dun traballo tradicional.

Dentro do contexto inmobiliario, isto significa que os ingresos que se xeran polo aluguer de propiedades permiten manter un estilo de vida cómodo, unha estabilidade financeira que permita cubrir necesidades como a hipoteca (no caso de que a haxa), os gastos correntes e incluso xerar un colchón para os imprevistos.

Os beneficios desta estratexia son múltiples. Mentres que por un lado consegues xerar unha fonte estable de ingresos, polo outro as propiedades teñen o potencial de aumentar o seu valor co tempo, xerando deste xeito ingresos a longo prazo. Con este tipo de investimento dispós de máis tempo libre ao mesmo tempo que se presenta a acumulación de patrimonio mentres as túas propiedades aumentan de valor.

Factores que determinan cantos pisos necesitas para vivir das rendas

Para saber cantos pisos se necesitan realmente para vivir das rendas, hai que ter en conta varios factores: dende canto esperas gañar ata ter en mente os gastos operativos de cada propiedade ao tempo que avalías a rendibilidade neta que obtés de cada unha. Estes factores divídense do seguinte xeito:

Ingresos mensuais necesarios

O primeiro paso a realizar é calcular cantos ingresos mensuais se necesitan para poder cobrir os gastos do inmoble. Isto variará dependendo da persoa, a localización onde se atope o piso así como o estilo de vida e outro tipo de custos persoais (débedas, obxectivos financeiros...). 

En promedio, poderían chegar a necesitarse entre 2000 e 5000 euros mensuais para, deste xeito, cubrir gastos como vivenda, alimentación, seguros, transportes e lecer. Este número pode ser máis alto no caso de que o estilo de vida do investidor estea rodeado de luxos ou se resida nunha cidade cun elevado custo.

Unha vez que se teñen en conta estes datos e está clara a idea das necesidades económicas, chega o momento de empezar a calcular cantos pisos se necesitan para poder cubrir os ingresos cos alugueres.

Rendibilidade media dunha propiedade en aluguer

Debemos ter en conta que a rendibilidade dunha propiedade en aluguer é un dos indicadores máis importantes á hora de saber cantos pisos se necesitan para vivir das rendas. A rendibilidade adoita medirse como unha porcentaxe anual, a cal se calcula dividindo os ingresos entre o custo total da propiedade.

Con todo, para ter este dato con exactitude, o máis importante é a rendibilidade neta, a cal toma en conta todos os gastos asociados á propiedade. Estes gastos inclúen os impostos, seguros, mantemento, taxas municipais así como posibles períodos baleiros.

Gastos asociados ao aluguer de propiedades

Para poder calcular correctamente a rendibilidade neta, resulta fundamental considerar todos os gastos adicionais. Entre eles, destacan os seguintes:

• Mantemento - Todas as propiedades necesitan mantemento regular para poder conservarse en bo estado. Con isto inclúense as pequenas reparacións, renovacións periódicas así como emerxencias inesperadas.
• Impostos - Hai que pagar impostos sobre as rendas obtidas dos alugueres, ademais dos impostos relacionados coa propiedade (o IBI, as taxas municipais, entre outros).
• Vacantes - Sempre existe o risco de que a propiedade non estea alugada durante períodos, afectando os teus ingresos así como beneficios.
• Comisións - No caso de que traballes cunha axencia que xestione o aluguer da propiedade, debes ter en conta que esta che cobrará unha comisión, o que tamén afectará á túa rendibilidade neta.

Con estes elementos en mente, poderás facer un cálculo moito máis preciso de cantos pisos poderás necesitar para poder alcanzar a liberdade financeira así como un equilibrio económico favorable.

Estratexias para maximizar os ingresos de aluguer

Unha vez están definidos todos os gastos e ingresos básicos, existen estratexias que se poden aplicar para maximizar os ingresos de aluguer. De feito, estes permitirán reducir o número de propiedades necesarias para poder vivir do aluguer. As estratexias máis efectivas son as seguintes:

Investimento en zonas con alta demanda

O lugar no que se inviste convértese nun dos factores máis determinantes na rendibilidade dunha propiedade. As zonas de alta demanda de aluguer, como poden ser os centros urbanos ou as áreas próximas a universidades ou centros de negocios, teñen tendencia a ofrecer mellores retornos, aínda que tamén poden supor un importante gasto. Con todo, tamén resultan favorables ao non só contar cun mercado máis activo, senón tamén manter prezos de aluguer máis elevados así como tempos de vacancia máis curtos.

Unha boa estratexia é realizar unha investigación dos mercados locais e, con isto, anticipar o crecemento en certas áreas. Comprar en barrios en desenvolvemento ou preto de infraestruturas futuras (como novos centros comerciais ou liñas de transporte público) pode chegar a aumentar tanto o prezo dos alugueres como o valor do inmoble a longo prazo.

Optimización fiscal

A optimización fiscal é outra das estratexias máis efectivas para maximizar os teus ingresos de aluguer. Existen deducións fiscais que están relacionadas cos alugueres que poden axudarche a reducir a carga impositiva, como exemplo a dedución de gastos de mantemento ou melloras, seguros e incluso intereses de hipotecas. Un bo asesoramento fiscal resulta crucial para poder aproveitar todas as vantaxes que estean dispoñibles.

En Inversa somos conscientes da gran importancia que ten optimizar os investimentos para maximizar a rendibilidade. Por iso, a través do noso modelo de investimento, ofrecemos opcións como o crowdlending coas que podes diversificar a túa carteira de investimentos sen necesidade de xestionar propiedades físicas e xerar ingresos pasivos con proxectos sólidos e sostibles.

Riscos e desafíos ao vivir das rendas

Investir en propiedades para poder vivir das rendas ten numerosos beneficios, aínda que tamén implica riscos e desafíos que os investidores deben coñecer así como xestionar. A continuación, repasamos algúns dos riscos e desafíos máis comúns:

Vacantes e morosidade

Un dos maiores riscos á hora de alugar propiedades é a vacancia, esos períodos nos que as vivendas non están alugadas. Debemos ter en conta que estes espazos de tempo afectan directamente os ingresos mensuais, polo que resulta esencial ter un fondo de emerxencia que cubra estes meses.

Non se pode perder tampouco de vista o risco de morosidade con eses inquilinos que non pagan, xa que isto pode supoñer un problema. Realizar un bo proceso de selección de inquilinos e contar con seguros de impago pode axudar a mitigar os riscos.

Mantemento das propiedades

As propiedades requiren de mantemento continuo, tanto para poder manter o seu valor como para poder cumprir coas normativas locais. Trátase dun custo que non sempre se ve cos cálculos iniciais, pero que pode chegar a afectar significativamente á rendibilidade a longo prazo. De feito, non se pode esquecer que o mantemento das propiedades implica unha dedicación de tempo que moitos investidores non queren asumir.

En Inversa non perdemos de vista estes desafíos, polo que ofrecemos solucións de investimento en activos sen a necesidade de lidiar con estes problemas operativos. As nosas opcións de crowdlending permiten a todos os investidores xerar rendibilidade con menos complicacións, brindando acceso a proxectos coidadosamente seleccionados que ofrecen unha rendibilidade atractiva sen a necesidade de xestionar propiedades directamente.

En resumo, é posible vivir das rendas?

Vivir das rendas é posible, a pesar de que require unha planificación meticulosa, unha estratexia ben definida así como unha xestión activa dos riscos. O número de pisos necesarios para poder vivir da renda dependerá, como ben definimos anteriormente, da situación financeira persoal, os ingresos que esperas xerar así como a rendibilidade de cada propiedade.

Para moitos investidores, combinar o investimento inmobiliario con outras formas de xerar ingresos pasivos, como o crowdlending que ofrece Inversa, pode ser a clave para poder acadar a liberdade financeira. Todo isto sen depender unicamente de xestionar propiedades físicas.