Fondos de inversión inmobiliaria: qué son y cómo invertir en ellos

Mediante los fondos de inversión inmobiliaria, los ahorradores participan de la compra de bienes inmuebles y obtienen beneficios derivados de su arrendamiento.

El ladrillo está más vivo que nunca. Cada vez son más las personas que apuestan por los bienes inmuebles para multiplicar su patrimonio, como se puede comprobar en la irrupción de los fondos de inversión inmobiliaria y el auge de plataformas como Airbnb, que permiten a los propietarios de una vivienda sacar rédito de ella alquilándola a particulares.

Los datos no dejan lugar a dudas. En el 2022, la inversión inmobiliaria en España superó los 15.400 millones de euros y marcó un nuevo récord, como detalla este informe de BNP Paribas. Una cifra que se traduce en un crecimiento del 35 % con respecto al año anterior. Pero, ¿a qué se debe esta popularidad?

Los bienes inmuebles, todos aquellos que no se pueden transportar dado que tienen una ubicación fija, son considerados uno de los activos más seguros. Mientras que el precio de las acciones sube y baja de manera constante, es muy improbable que una vivienda o un local se devalúe con el paso del tiempo, a menos que se halle emplazado en una zona que pierda su atractivo.

Además, cuando se ponen en alquiler a familias o empresas, suponen una fuente de ingresos regular y segura. Cada mes, el arrendador recibirá la cantidad acordada en el contrato por ambas partes. Y esta renta fija supone una garantía de tranquilidad muy valiosa para el propietario, pues sus beneficios no estarán a merced de las fluctuaciones del mercado.

No obstante, para poder alquilar un espacio es imprescindible poseerlo. Y no todas las personas gozan de la capacidad económica para adquirir un local o una casa. Por este motivo, han surgido vehículos como los fondos de inversión inmobiliaria.

Qué son los fondos de inversión inmobiliaria

Los fondos de inversión inmobiliaria ponen todas las ventajas de este sector al alcance de los ahorradores con menos poder adquisitivo que no se pueden permitir comprar un inmueble.

Esta clase de fondos operan como un fondo de inversión convencional, pero introducen una diferencia radical. En lugar de inyectar el capital en compañías o en títulos de deuda pública, aglutinan las participaciones de los inversores para adquirir locales, apartamentos o edificios, con el fin de obtener ganancias derivadas de su arrendamiento a terceros, ya sea a personas o a organizaciones.

Todos los beneficios que se producen con estos activos inmobiliarios son repartidos entre los participantes del fondo de forma proporcional, en función de la cantidad original que invirtieron. De este modo, cualquier persona puede ganar dinero en el sector inmobiliario sin necesidad de realizar un gran desembolso.

Sin embargo, los fondos de inversión inmobiliaria no son la opción más recomendable para los ahorradores cuyas estrategias de inversión priorizan la obtención de ganancias de manera rápida. Generalmente, estos mecanismos trabajan a largo plazo, pues pueden transcurrir muchos meses o años hasta que por fin se logra amortizar la inversión inicial.

Estos son conocidos como los fondos directos. Pero hay otro tipo de fondos de inversión inmobiliaria: los indirectos. Aquellos que, en vez de adquirir inmuebles para alquilarlos, dirigen su inversión a compañías pertenecientes al sector inmobiliario, como es el caso de las agencias inmobiliarias o las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria), dedicadas a comprar y rehabilitar espacios para alquilarlos en el futuro.

Cuando se trata de fondos de inversión inmobiliaria indirectos, no se invierte directamente en el bien inmueble, sino en la organización a cargo de su gestión, que cotiza en Bolsa. Esta alternativa presenta un nivel de riesgo menor, ya que no se apuesta tan solo por un único edificio.

Ventajas y desventajas de estos fondos

¿Son los fondos de inversión inmobiliaria una opción buena o mala? No hay una única respuesta: todo depende del perfil y las necesidades de cada inversor. Pero sí existen una serie de beneficios e inconvenientes que pueden inclinar la balanza hacia un extremo u otro.

Comencemos por las ventajas. Esta clase de fondos ha abierto las puertas del mercado inmobiliario a todo tipo de actores, que pueden adquirir un pequeño porcentaje de los inmuebles o invertir en las agencias inmobiliarias. En el pasado, los inversores más modestos no se podían permitir participar en este sector.

Asimismo, no ata a los ahorradores a un espacio en concreto: es posible retirar la inversión en cualquier momento que se desee. En cambio, los propietarios tendrían que vender el inmueble si quieren dar prioridad a otros activos, un proceso más largo y complejo.

Por otro lado, no se tienen que preocupar de si el arrendatario abona a tiempo las cuotas, pues esto corresponde a la agencia, quien se hace cargo del riesgo de impago. Y, por último, es un mecanismo muy útil para diversificar la cartera de inversión, puesto que se puede participar en diferentes fondos de inversión inmobiliaria, así como complementarlos con otros productos.

Pero no es oro todo lo que reluce. ¿Qué hay de las desventajas? Para empezar, aunque vender las participaciones es más sencillo que vender una casa, hay épocas en las que no siempre hay compradores dispuestos a adquirirlas, por lo que podría haber mayor riesgo de liquidez, impidiendo a los inversores reembolsar el dinero.

Además, esta partida tan solo es para jugadores pacientes y visión de futuro, dado que pueden pasar varios años o incluso décadas hasta que comienzan a llegar los beneficios. Por esta razón, no siempre es un mecanismo aconsejable para las personas que no disfrutan de un colchón económico y que, por consiguiente, puedan necesitar disponer de liquidez con urgencia.

Otros puntos importantes sobre los fondos de inversión inmobiliaria

En muchas ocasiones, los ahorradores optan por contratar estos productos mediante las entidades bancarias, que los ofertan entre su carta de servicios. Esto aumenta levemente las comisiones a pagar, pero también simplifica el proceso, ya que no todo el mundo tiene los conocimientos y la preparación para actuar sin intermediarios. Si bien es cierto que se puede acudir directamente a la sociedad gestora del fondo, es más complicado acceder a ellas, y estas no siempre ofrecen sus productos a los clientes finales.

Al mismo tiempo, es importante echar un vistazo a la legislación. La normativa establece que al menos el 70 % de la inversión del fondo tiene que destinarse a inmuebles finalizados, en fase de construcción o sobre plano, así como a concesiones administrativos o a derechos sobre bienes inmuebles.

La ley también fija un nivel de liquidez superior al 10 % y determina que ningún inmueble puede representar más del 35 % del patrimonio total en el momento de adquisición. Y, por último, advierte que no se pueden explotar los bienes para otras actividades distintas al arrendamiento.

En lo que respecta a la tributación de los beneficios, la mecánica de los fondos de inversión inmobiliaria es idéntica a la del resto de fondos. Una vez se reembolsan los beneficios, estos se tributan según los tramos establecidos por las autoridades: hasta 6.000 € (un 19 %), de 6.000 € a 50.000 € (un 21 %) y a partir de 50.000 € (un 23 %).

Unos beneficios que, como hemos visto anteriormente, pueden tardar años en florecer. Pero que, al mismo tiempo, pueden ser muy generosos, como pone de manifiesto el imparable crecimiento del sector.